[우성훈 기자] 정부가 갭투자(전세 끼고 주택 매입)에 고삐를 죈다.사실상 ‘사적 채무’인 전세보증금을 활용해 주택을 사는 갭 투자가 집값을 끌어올린다는 문제의식을 반영한 것이다. 예를 들어 매매가 10억원인 아파트의 전세금이 7억원이면 자기 돈 3억원만으로도 아파트를 살 수 있다.

주택담보대출(주담대)이 어려워지자 전세대출을 활용한 갭 투자도 성행했다. 예컨대 자신은 남의 집에서 전세살이를 하면서 전세대출을 받고, 이 돈으로 다른 주택에 갭 투자에 나서는 식이다.

이에 강력한 전세 대출 규제 카드를 꺼내 들었다.오는 7월 중순 이후로 수도권 등 규제 지역에서 3억원 이상 주택을 사면 전세 대출이 불가능해진다. 1주택자의 전세 대출 한도는 2억원으로 줄어든다.정부는 17일 이런 내용을 포함한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 

주요 내용을 살펴보면,

# 억원 넘는 집 사면 전세대출 안 된다

앞으로 투기지역.투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 사면 전세대출 보증이 제한된다. 무보증 전세대출은 극히 드물기 때문에, 사실상 전세대출 금지나 마찬가지다.이 같은 조치는 규제가 시행되는 이후 대출을 새로 신청하는 사람부터 적용된다. 

규제 시행에는 1개월쯤 걸릴 것으로 예상된다.만약 시행일 이전에 전세 계약을 이미 체결했다면, 종전 규정이 적용된다.만약 규제 시행 전에 전세 대출을 받은 경우는 어떻게 될까. 

당장 갚아야 하는 건 아니지만, 대출 연장이 제한된다. 기존 전세대출 만기까지만 인정되는 것이다.

# 전세대출 후 3억원 넘는 집 사면 대출 회수, 3년간 주담대 금지

앞으로 전세대출을 받은 후 투기지역.투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다. 그뿐만 아니라 회수 대상이 되는 순간 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 불가능해진다.또 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 생긴다. 

신용등급이 깎이고 대출한도가 줄어들 수 있는 것이다. 그 후 3개월 넘게 안 갚으면 채무 불이행자(신용불량자)가 된다.

# 1주택자 전세대출 한도 2억원으로 줄어1주택자의 전세대출 한도가 2억원으로 줄어든다.

전세대출을 받으려면 보증기관의 보증을 받아야 한다. 지금 주택금융공사는 1주택자에게 최대 보증한도를 2억원으로 설정하고 있다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)는 수도권 4억원, 지방 3억2000만원으로 더 높았다.

정부는 1주택자의 전세대출은 갭 투자 용도로 활용된다고 봤다. 이에 주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출 보증한도를 2억원으로 낮추겠다는 것이다. 이는 주택도시보증공사의 내규가 개정된 이후 신규 신청분부터 적용된다.

# 무주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 들어가 살아야주담대 실거주 요건도 강화된다. 

오는 7월 1일부터 규제지역(투기지역.투기과열지구.조정대상지역) 내 주택을 사려고 주담대를 받는 경우, 6개월 내 그 집에 들어가 살아야 한다. 

이 같은 규정은 집값과 관계없이 적용된다.지금은 투기지역.투기과열지구 내 9억원 초과 주택 구입 시 1년, 조정대상지역은 2년 내 전입 의무가 있었다. 이런 규정은 오는 7월 1일 이후 신규 대출 신청자부터 적용된다.

만약 그 이전에 집을 산 사람은 어떻게 될까. 정부는 행정지도 시행 전 계약을 체결한 사람에게는 종전 규정이 적용된다고 설명했다. 다만 가(假)계약은 인정하지 않는다.

# 1주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 기존 주택 팔고 새집 들어가야1주택자의 주담대 문턱도 높아진다. 

앞으로 규제지역 내에서 주택을 사려고 주담대를 받는 경우, 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 의무가 부과된다.

지금은 투기지역.투기과열지구 내 주택을 살 경우 1년 내에 기존 주택 처분.신규 주택 전입을 하면 됐다.

조정대상지역은 2년이었다.이런 규정도 오는 7월 1일 행정지도 시행 이후부터 적용된다. 그 이전에 주택매매계약을 체결한 사람은 종전 규정이 적용된다. 마찬가지로 가계약은 인정해주지 않는다. 전입해야 하는 기간인 ‘6개월’의 기준은 주담대 실행일로부터 6개월이다.

# 보금자리론 받으면 3개월 내 전입.1년 이상 거주해야

주택금융공사의 보금자리론에도 실거주 요건이 새로 생긴다. 지금까지 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 없었다.앞으로는 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우, 3개월 내 전입해야 한다. 또 1년 이상 실거주해야 한다는 의무도 생긴다. 지키지 않으면 대출금이 아예 회수된다.

이 같은 규정은 주택금융공사 내규 개정 시행일(7월 1일) 이후 보금자리론 신청분부터 적용된다

# 주택 매매.임대사업자, 주담대 못 받는다

다음달부터 주택 매매임대사업자에게는 주담대가 아예 금지된다.지금까지는 규제 지역 내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%까지 대출이 가능했다. 비규제 지역에서는 아예 LTV 규제가 없었다. 

그런데 앞으로는 모든 지역에서 주담대를 금지하겠다는 것이다.규제 시행일(7월 1일) 이전에 매매 계약을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용된다. 마찬가지로 가계약은 인정하지 않는다.