[박광준 기자] 임대인 본인이나 가족의 '실제 거주'를 이유로 임대차계약 연장을 거절하는 경우, 임대인에게 그러한 실거주 의사를 증명할 책임이 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다.

대법원 2부(주심 대법관 민유숙)은 집주인(임대인) A 씨가 세입자(임차인) B 씨를 상대로 낸 건물인도소송 상고심에서, B 씨가 전세금을 돌려받음과 동시에 건물을 반환하라고 판단한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 26일 밝혔다.

재판부는 "임대인이나 그 자녀, 부모 등의 가족이 집에 실제 거주하려 한다며 계약 연장을 거절했다면, 실제 거주하려는 의사에 대해 임대인이 증명해야 한다"고 판단했다.

이어 "임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 거절 사유의 특성을 고려할 때, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 실거주 의사의 존재도 인정된다"고 설명했다.

재판부는 그러나 "A 씨가 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있고, 임대차계약 갱신 거절 시점에 A 씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었다"면서, "A 씨 배우자가 직업상 이유로 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있어 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다"고 지적했다.

그러면서 "A 씨와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 A 씨 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다"면서, 하급심이 A 씨의 실거주 의사 유무를 다시 심리해보라며 사건을 파기 환송했다.

대법원은 특히 '실거주 의사' 여부를 판단하는 기준으로 △임대인의 주거 상황 △임대인 및 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경 △임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위 △임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 △임대인의 실제 거주 의사와 모순되는 언동 △이러한 언동으로 계약 갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부 △임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등을 새롭게 제시했다.

앞서 A 씨는 2019년 1월 임차인 B 씨와 보증금 6억 3천만 원에 2년 동안 아파트를 빌려주기로 임대차 계약을 맺었다.

A 씨는 2020년 12월 B 씨에게 "가족과 아파트에서 살 계획이라 계약을 연장하지 않겠다"고 말하자, B 씨는 곧바로 계약갱신요구권을 행사했다.

A 씨는 '실거주'를 이유로 갱신을 B 씨의 요청을 거절했고, 계약 기간이 지나자 A 씨는 아파트를 돌려달라며 소송을 냈다.

현행 주택임대차보호법은 임차인이 계약 연장을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는데, 예외적으로 임대인(임대인의 직계존속.직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약 연장을 거절할 수 있다고 정하고 있다.

1심과 2심은 A 씨의 실제 거주 의사에 개연성이 있다며, B 씨가 전세금을 받는 동시에 건물을 반환하라며 A 씨 손을 들어줬다.

대법원은 판결을 뒤집었다.